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谁包办了地王和央企的联姻

发布时间:2021-01-07 17:20:58 阅读: 来源:拖把厂家

一个又一个“地王”产生,一个又一个央企现身。

6月下旬以来,土地市场的热度持续升温。

在北京,先有成都中泽摘走奥运村乡“双料”地王;随后中化方兴不甘示弱,40.6亿元拿下广渠路15号地,创造北京地王的“新纪录”;在上海,当地国企绿地集团拿下“今年上海最贵地”,投资金额达12亿元;在广州,广州城建集团竞拍下今年的广州地王,溢价高达154%;不光是北京地王、各地地王频频出现,一线城市里还史无前例地出现了“区县地王”的新称呼:保利地产(600048)凭借一次加价2.4亿元成为大兴新楼面“地王”的拥有者……

与此前民营地产商独霸土地市场不同,上述地王的创造者均为央企背景。面对央企疯狂拿地,业内人士纷纷警示,认为土地泡沫已现,天价地的前途令人担忧。

然而就在去年年底,为了赶在国资委“主辅”分离的“大限”前剥离房地产业务,大量央企奔走于各大产权交易所,当时“房地产”一词在这些央企们眼中好似烫手山芋。时隔半年,央企们却再次“杀回”市场,并形成“国进民退”之势。

什么原因让央企在半年内对房地产市场态度陡变?地王和央企频频联姻的背后,隐藏着怎样的玄机?

“国”字头开发商卷“土”重来

尽管从近期进入土地市场的开发商看,“国”字头开发商的逆势扩张已经展开,但却并不符合国资委此前对央企从事房地产开发定下的基调。

央企房地产业务遍地开花,源于上世纪90年代后期,当时经过改革的国企资金逐渐充裕,而房地产行业作为高利润产业正在崛起,许多央企大量投资房地产谋求高额回报。根据国资委此前的统计资料显示,在其管辖的央企中,涉及房地产业务的高达80%,据专业人士估计,央企中房地产资产总量已高达2000亿元人民币。

然而,为了将央企集中优势做大做强,早在2005年,国资委曾发布公告要求央企在规定时间内完成主辅业分离,将非主营业务的辅业予以转让;在房地产一项,国资委圈定了16家以建筑、房地产开发、经营为主业的央企。

“根据国资委原定计划,打算在奥运会结束后重启停滞4年之久的央企房地产业重组。”国资委企业改革局的一位负责人告诉记者, 之所以挑在去年下半年,一方面是为了明年央企重组80至100家的既定目标服务,另一方面也是因为去年年初以来房地产行业的不景气。

自去年年初以来,房地产行业整体进入调整期,许多央企旗下的房地产业务业绩下滑严重,甚至逐渐变成负资产,“当时如果把这些‘负资产’从主业中剥离,他们应该很愿意”。

而国资委主任李荣融也曾透露,奥运会结束后,央企房地产业的重组将由之前的自愿组合转变为由国资委主动推进。

去年年底,为了赶在国资委“主辅”分离的“大限”前剥离属于辅业的房地产业务,大量非“16家”名单上的央企奔走于各大产权交易所,以求尽快脱手尚未处理的房地产业务,当时“房地产”一词在这些央企眼中好似烫手山芋。

还没等到国资委“主动推进”,席卷全球的金融危机率先到来,如何稳定经济成为国资委眼中比剥离房地产辅业更重要的事。

随后,用于扩大内需的4万亿元国家投资开始下放,化工、电子、建筑等制造业央企成为最大受益者。

“拿到投资的制造业国企几乎都是产能过剩,国家给了钱,如果投到自身主业上,肯定要亏。因通胀预期渐大,企业们不能眼睁睁看着手里的钱贬值,只好另想出路。”与外界盛传“央企借国家投资抄地”的观点不同, 国务院发展研究中心一位长期从事央企研究的研究员表示,在制造业不景气且前景不明的情况下,央企绕路房地产业实属无奈之举。

于是就有了后来的房地产行业率先在北京、上海等一线城市回暖的现象。

时隔半年,曾拼命想甩开房地产辅业的央企们为了给到手的政府投资找一个好出路,纷纷通过旗下子公司绕路处上升势头的房地产行业。尽管国资委一再声称“央企主辅业分离的既定原则不变”,但似乎丝毫没减轻央企们的此番“借鸡生蛋”之举。

也有业内人士认为,在经济环境不稳定的情况下,房地产作为关系民生的支柱产业,需要央企的积极参与来稳定,央企背后有国家的支持,他们直接影响地价,也是救市措施之一。

央企的理性与非理性

除了身披“国字头外衣”可在国家投资中占到便宜外,在许多民营开发商眼里,此番央企卷“土”重来与其固有的信贷优势不无关系。

根据央行最新公布的数据显示,6月份我国金融机构新增人民币贷款1.53万亿元,这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元,使得今年上半年新增人民币贷款接近7.4万亿元,远超年初确定的5万亿元的年度贷款规模。

“银行往往向大型企业倾斜,央企的融资优势更为突出,特别是在利息方面。”有着国企背景的华远总裁任志强感叹,“这里头差了18%。三年周期一年是6%的利息,就是18%的利息,国有资本不计算。所以国有企业比别人有更高的成本承受能力,有20%的资本差,民营企业当然拼不过,这是不一样的”。

有了国家投资及信贷倾斜两项“尚方宝剑”,财大气粗的国企,在此轮的地王争夺中,带给民营地产商更多的震撼是对成本的“不计算”。

“不计成本拿地跟国企的体制有很大关系。”中国社科院城市与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉记者,国有企业没有资金成本压力,民营企业要计算资金成本压力。另外,跟国企只计算盈利水平少注重亏损成本相比,民营企业盈亏都是企业自己的,所以拿地更加谨慎些。

任志强坦言,国有企业需要的是业绩,而这个业绩不是利润业绩,是营业额业绩。“央企每年都有必须完成的业绩要求。这些企业资金充足、融资成本低、对土地刚性需求大于民企。同时,这些企业利润要求低于民企,但是风险承担能力却大于民企。市场给了企业公平竞争的平台,却没给企业平等的融资能力和人才竞争条件。拍地的公平掩盖了不公平的前提,实际竞争并不公平。”

面对外界“不计成本只顾业绩的指责”,在广渠路15号地的争夺中一战成名的中化方兴副总经理盖剑高显得有些无奈:“40.6亿元的高价并未超出公司的心理预期,我们是企业,尽管是央企背景,但作为上市公司,除了业绩外,所做的每笔投资都得给公司带来回报,不赚钱的买卖肯定不做,之所以拍下这个地块主要是看中其所在区域内的市场需求非常大,且可塑性极强。”他透露,这个地块将被建成一个集教育、商业、住宅、休闲为一体的高端综合体。

对于高端综合体是否会盈利,他表示这不成问题。因为公司从上世纪80年代末开始相继开发了上海海怡花园、上海张扬滨江苑、珠海每一间等多个高档住宅项目,这些项目最终都成为当地的畅销楼盘。

地方政府热衷当红娘

“一些地方政府是乐意扶持区域性国企背景房企。”面对近期频频出现的央企与地王联姻,易居房地产上海研究院综合研究部部长杨红旭分析认为,自去年年初以来房地产市场的低迷除了对大多数开发商的资金链是个考验外,对于以房地产作为重要财政收入来源的地方政府也是一个不小的考验。

“开发商之前卖不动房子,也就没钱拿地,这也是造成去年许多地块流标的原因,土地卖不出去,政府的财政收入肯定受到影响。”而在楼市回暖后的今天,开发商在发出拿地的需求后,部分地方政府当然乐得促成。

“地方政府趁着恰当的时机,利用合理的方式出让储备土地增加财政收入可以理解,但不能做‘天价土地’的幕后推手。”在国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来, 此次竞买“地王”的国有开发商均有很高的预期,但其预期能否变成真正的定价还是个未知数,如果未来项目入市时市场环境并未达到预期,可能开发商就会采取变更规划、改变开发战略、分次开发等手段消化土地成本。“但我国的土地利用合同严格规定了容积率、档次、户型等,不能轻易改变。”

国土部中国土地勘测设计院地价所所长赵松也认为,部分地方政府对已有政策执行不到位从侧面助长了非理性竞价的“疯狂”。“如果开发商没有调整规划、提高容积率的空子可钻;如果有关部门严格按出让合同规定的竣工时间对项目建设情况进行跟踪检查并严格查处;如果对开发企业的资金门槛不是大幅调低;如果方方面面的监管制度还健全完善,那么产生‘天价地’的非理性竞价行为至少会收敛一些。”

地王央企之姻如何谢幕?

尽管频造地王的央企们一再表示对地王未来充满信心,但过高的楼面价格以及呈直线上升的房价让不少业内人士对这种“联姻”的结局捏了把汗。

“现在我最担心的是新增投资仅用于购地而不迅速开工,这样定会削弱房地产对整体经济的拉动作用,也会给市场未来的供需状况带来压力。”在住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹看来,当前企业“缩量保价”的意识很强烈,不排除企业想将资金转化为可抵御通胀的土地资产却不做实质开工的可能。

对于秦虹的观点,中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长严金明表示赞同。“房地产业对经济的恢复有一定拉动作用,但如果住房市场投机气氛过浓,这一促进因素将转变成重大阻力。”

根据统计数据显示,目前我国部分城市开发商的买地速度明显高于土地开发速度,已出售土地中相当一部分被其“储备”起来。“如果开发商拿地不是为了开发,而是利用其稀缺性特点等待升值,那么就形不成商品房供应量,导致土地的实际有效供给减少,进而推高房价,最终导致风险不断累积的房地产泡沫破灭,进而伤害实体经济。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,在这一轮调整中,央企确实更多地拿到了钱,财大气粗;对于新进来的央企而言,决策层的想法、对利润的追求以及风险的防范、整体运营模式等等,都与之前熟悉的房企有区别。“但说它会破坏市场化,还很难讲,因为房地产行业开发商更多是一个投资人的角色,央企可以聘请一个团队为它工作,或者整合原来旗下的房地产专才组成一个新的团队。是不是短期投资获利,要看接下来的走势。”

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部分“07后”地王的命运 赔钱退地型

2007年6月,志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块,成交价是底价的2.5倍之多,折合楼面价约每平方米1.64万元。2008年6月,志成企业退地,违约损失超过3000万元。之后,该地块又一次推向市场,上海赢华房地产开发有限公司以7.64亿元竞得该宗土地。但问题是,上海赢华公司与原志成企业存在实际关联关系,即尽管二次拍地成功,实际上是企业在“一进一退”中“低价收回”了土地。

2008年3月,福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价,退掉了福州白马路“地王”。

2008年8月,苏宁集团经协商,与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同,退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元,曾号称中国的“单价地王”。

生死挣扎型

2007年7月,雅戈尔(600177)集团以总价近15亿元、每平方米楼面地价15712元的价格竞得杭州商学院地块,在受到相关部门处罚后,至今仍未开工。

2007年9月,保利地产以42亿元的总价夺得长沙市金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块,其楼面地价分别为每平方米8769元和每平方米8112元,比底价分别高出158%和157%,而目前周边的两限房售价仅为每平方米6000元上下,临近的恒大御景半岛精装修房均价每平方米8000元,直至今年5月,该项目仍未开工。

2007年10月,万科以高于7.491亿元招标底价两倍多的高价17亿元拿下北京西大望路项目,每平方米楼面地价达到11379元,溢价幅度达到227%,成为当时京城居住类用地交易的最高价。据万科2008年半年报披露,该项目计划开工时间为2008年4月,预计竣工时间为2010年12月。但实际上该项目开盘时间被一推再推,目前仍未上市。

勉强维持型

2007年7月24日,长沙新河三角洲出让面积为785198.96平方米的地块,被北京北辰实业(601588)股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的天价拿下,土地单价每平方米11716元,楼面地价每平方米2400元,在总价上成为“中国地王”。2008年11月底,该项目正式开工。但目前长沙市新房均价一直低于每平方米4000元,虽然选择了开工,但风险仍然很大。

2007年7月,保利地产以一级开发商的身份经与12家地产商竞拍,以10.48亿元的价格竞得了丰台区小井村新村住宅及配套用地,溢价幅度达到202%,楼面地价高达每平方米7552.55元。之后,该项目定为“保利·百合花园”对外销售。尽管前期销售总成绩不算太差,但随着市场的持续低迷,保利·百合花园的销售速度逐渐减缓。今年4月,该项目均价每平方米13100元,较之其开盘当日售价每平方米下调2000-3000元。

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